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Quel contrat de location ?

Quel contrat de location ?

Avoir recours à un professionnel de l’immobilier garantit la sécurité de vos transactions et l’accès à une information actualisée de vos droits et obligations.

CAPITALE PARTNERS, intermédiaire-conseil, vous assiste dans les différentes étapes de location et notamment la rédaction d’actes équitables et adaptés.

Ainsi, les dispositions communes de nos contrats prévoient :

La durée et les modalités de résiliation des baux sont désormais soumises à la Loi de cohésion sociale (loi Borloo de janvier 2005) et à la Loi Alur de mars 2014.

Une durée du contrat librement convenue :

Les parties conviennent ensemble de la durée de location et peuvent ainsi adapter le contrat à leur situation. En fonction de la qualité du locataire, soit personne physique, soit personne morale, ou encore étudiant, le renouvellement ainsi que son terme et sa périodicité peuvent être prévus de manière tacite ou expresse.

Attention, si vous êtes propriétaire de plus de quatre logements meublés proposés à la location, vous êtes soumis aux dispositions de l’article 126 de la loi du 26 juillet 1998, codifié sous les articles 632-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation. Article qui limite la souplesse contractuelle (durée minimum de location d’un an, préavis réduits, motivation des congés…).

Personne physique en résidence principale : le bail doit être consenti pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Personne physique en résidence secondaire : la durée peut être inscrite au bail pour moins d’une année, renouvelable par accord exprès des deux parties.

Personne morale, pour un collaborateur détaché, la durée est librement fixée et renouvelable entre les parties.

Etudiant : la location est considérée comme la résidence principale d’un l’étudiant pour la durée de l’année universitaire même s’il est rattaché au foyer fiscal des parents, le bail peut être conclu pour une durée de neuf mois sans tacite reconduction.

Des modalités de résiliation :

Par le locataire :

Le locataire, personne physique, pour sa résidence principale, peut donner congé à tout moment en cours de bail, par lettre recommandée avec accusé de réception (A. R.), avec un préavis d’un mois.

Le locataire d’une résidence secondaire, personne physique, peut donner congé par lettre recommandée avec A. R. également avec un préavis d"un mois.

Le locataire, personne morale, peut résilier le contrat de location à tout moment en prévenant le bailleur trois mois à l’avance par lettre recommandée avec A. R. Ce délai s’appliquant à l’occupant et non pas au locataire en titre, il est donc ramené à un mois - sauf stipulation contraire - en cas de motifs professionnels de l’occupant dûment justifiés (mutation, perte d’emploi).

Le locataire étudiant peut donner congé à tout moment en cours de bail avec un préavis d’un mois.

Par le bailleur :

Le bailleur, quant à lui peut résilier le contrat d’un locataire d’une résidence principale en prévenant le locataire trois mois avant le terme prévu du contrat ou de l’un de ses renouvellements, par lettre recommandée avec A. R. en justifiant sa décision (reprise du logement pour lui-même ou pour vente, pour motif légitime et sérieux…).

Le bailleur d’un logement consenti en tant que résidence provisoire ou secondaire, peut donner congé pour l’échéance du bail, avec un préavis de trois mois avant la date de fin du bail, par lettre recommandée avec A. R., et ce sans motivation.

L’idée selon laquelle le propriétaire peut reprendre un appartement meublé, à tout moment pendant la durée de location comme bon lui semble, doit être abandonnée.

Le locataire et le bailleur restent réciproquement redevables de leurs obligations jusqu’au terme du préavis.

Attention, si vous êtes propriétaire de plus de quatre logements meublés proposés à la location, vous êtes soumis aux dispositions de l’article 126 de la loi du 26 juillet 1998, codifié sous les articles 632-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation. Article qui limite la souplesse contractuelle (durée minimum de location d’un an, préavis réduits, motivation des congés,…).

Des loyers désormais encadrés à Paris...

A Paris, les loyers mensuels -hors charges- sont désormais encadrés et fixés par le Préfet de la région Ile de France (arrêté du 25 juin 2015 : 2015-175-0007), pour tout contrat en faveur de personnes physiques à partir du 1er août 2015. Paris comprend 14 zones ; le chiffrage au centime près est établi selon le type de location (meublée ou non), le nombre de pièces, l'époque de construction. Il peut être pondéré à la hausse avec un maximum justifié de 20%. Les charges locatives s'ajoutent au loyer encadré déterminé.

Tous les autres départements de la région parisienne échappent pour l'heure à cet encadrement.

... mais complément de loyer exceptionnel possible

Pour des logements particulièrement bien situés ou très confortables, un «complément de loyer exceptionnel» pourra s'ajouter au loyer de base pour des prestations n’ayant pas été prises en compte par l’Observatoire des loyers (parking, terrasse, vue sur monument, sur parc, situation exceptionnelle, éléments de confort du logement, multimédia, etc.). Détails à préciser par décret.

Le locataire disposera toutefois d’un droit de contestation de ce complément de loyer devant la commission départementale de conciliation et dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail.

Charges locatives :

Le montant des charges locatives dites « récupérables » par le bailleur peut être inclus et forfaitaire dans le prix du loyer. Ou bien, elles font l’objet d’une provision, inscrite au bail, régularisable ultérieurement à périodes convenues et dûment justifiées. Ces charges représentent les frais d’entretien de l’immeuble, des parties communes, d’eau chaude, du chauffage central, de gardiennage ou de surveillance et d’éventuelles taxes locales. La loi Alur impose que les charges locatives exactes, forfaitaires ou provisionnées, soient inscrites sur les mandats et sur les baux.

En meublé, les charges sont souvent incluses et forfaitaires du fait que les locations peuvent être de moins d’une année et que le relevé récapitulatif annuel de charges peut arriver bien après le départ des locataires. Le montant estimé doit toutefois correspondre à la réalité.

Augmentation des loyers :

Le contrat prévoit chaque année à la date anniversaire une augmentation de loyer selon l’Indice de référence-IRL (indice trimestriel publié par l'INSEE) tel qu’il est y mentionné. Le dernier indice paru (16/07/2015) est celui du 2e trimestre 2015 : 125,25. Ce qui représente sur une année une augmentation de + 0,08 %. Au cas où l’indice baisserait jusqu’à devenir négatif, le locataire serait fondé à demander une diminution de loyer...

Mode de calcul de révision annuelle :

Année N + 1

Loyer actuel X nouvel indice IRL
Ancien indice IRL

Année N + 2

Loyer déjà révisé X nouvel indice
Indice IRL de N + 1

Bon à savoir : une augmentation de loyer oubliée ? Plus de droit à l'oubli de la part du bailleur, toute augmentation doit être demandée dans l'année. (www.insee.fr)

Des garanties et/ou des sûretés demandées au locataire :

Pour les locations meublées, le dépôt de garantie reste égal à deux mois de loyer et est exigé pour tous nos contrats. Pour les locations non meublées, il est de un mois. Il sert à garantir la bonne exécution des obligations du locataire et bien entendu ne constitue pas un réservoir de loyer. Ce nantissement, non productif d’intérêt, est restitué au terme du contrat, dans un délai maximal de deux mois à compter de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés par le locataire.

Après examen du dossier d’un candidat locataire, il peut être exigé la mise en place d’une sûreté personnelle ou bancaire.

Pour cela, deux solutions :

- le cautionnement bancaire avec durée correspondante à celle du bail, établi par l’établissement bancaire français du locataire ;

- le cautionnement personnel ou solidaire, établi pour la durée du bail et son/ses renouvellement(s) par notre service juridique, par lequel une personne physique ou morale présentant d’excellentes garanties s’engage à payer les loyers et accessoires en cas de défaillance du preneur.

Une assurance couvrant les risques locatifs :

Le locataire doit obligatoirement souscrire à la date d’entrée dans les lieux une assurance multirisques habitation couvrant les « risques locatifs » (incendie, dégâts des eaux,…). CAPITALE PARTNERS est en mesure de vous proposer différents contrats parmi les meilleurs du marché, négociés avec l'un de nos courtiers.

Un état des lieux et un inventaire du mobilier systématiques :

Un état des lieux et un inventaire du mobilier précis sont établis contradictoirement, ou à la demande d’une des parties, par un huissier de justice. Les plus souvent, ils sont dressés par CAPITALE PARTNERS, manuellment ou sur tablette, lors de l’entrée et de la sortie du locataire et doivent être rédigés le plus scrupuleusement possible afin de parer à d’éventuels conflits. Ces documents seront ensuite annexés au contrat de location.

Exemple d'état des lieux Exemple d'inventaire

Un entretien des équipements individuels obligatoire :

Le locataire doit souscrire un contrat d’entretien annuel des équipements individuels (ex. : chaudière à gaz,…). L’abonnement annuel est à sa charge exclusive. Si l’abonnement reste au nom du bailleur, ce dernier peut en demander le remboursement.

Un ménage obligatoire en fin de location :

Selon le contrat, le locataire est tenu de restituer les lieux loués en bon état. Au terme de la location, celui-ci a la possibilité de faire procéder à la remise en ordre des lieux par le service spécialisé de CAPITALE PARTNERS selon un forfait prédéfini.

Diagnostics immobiliers obligatoires :

Après le profond remaniement du Code de la construction et de l’habitation en 2005 et 2006, désormais pour toute location vide ou meublée, il convient de faire établir pour annexer au bail :

L’Etat des risques naturels, miniers, et technologiques-ERNMT (datant de moins de 6 mois)

Ce document en application des articles L 125 - 5 et R 125 - 26 du Code de l'environnement , comprend l’arrêté préfectoral, la carte et la situation de l’immeuble. Il prévient des risques naturels possibles, le cas échéant : inondation, sécheresse, mouvement de terrain, présence de carrière...) et technologiques (industriels, biologiques...) auxquels l’immeuble pourrait être exposé. Il est valable 6 mois ; bien que n’ayant qu’une valeur informative, est obligatoire et son absence pourrait amener à l’annulation du bail.

Diagnostic de performance énergétique-DPE (datant de moins de 10 ans)

Ce document, valable 10 ans, est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 pour les locations. Le DPE doit être réalisé par un technicien spécialisé. Il fait état de la quantité d'énergie consommée par le logement en fonction de plusieurs paramètres mesurés. Grâce à sa valeur informative, le locataire fera son choix du logement en toute connaissance de cause. Au vu d’une mauvaise performance énergétique et des recommandations pour une amélioration contenues da le DPE, le propriétaire conciliant pourra prendre des mesures pour rendre l’appartement ou la maison plus confortable de ce point de vue (double vitrage, doublage d’un pignon exposé au Nord, etc.)

Diagnostic plomb-CREP

Le premier diagnostic CREP est obligatoire pour les locations de logements construits avant le 1er janvier 1949. Il a une durée de six ans. En cas d’absence de plomb, il est valable indéfiniment. Il a pour but de détecter, le cas échéant, la présence de plomb dans les peintures. Il sert à limiter les risques d'intoxication due à l'exposition au plomb surtout chez les jeunes enfants.

Ce diagnostic a un caractère plus contraignant que les deux précédents : en cas de présence de plomb, la suppression des peintures incriminées est obligatoire afin de supprimer le risque. Une nouvelle expertise devra révéler l’absence de plomb.

Diagnostic amiante

Il est réalisé par un repérage indiquant ou présence ou non d'amiante dans les immeubles bâtis dont le permis de construire est antérieur au 01/07/1997. Il est sans limite de validité. Il doit être tenu à disposition du locataire mais pas annexé au bail. La loi Alur prévoit qu'il soit annexé au bail à partir de 2016.