Capitale Partners - FR

Fiscalité de la location meublée : LMP / LMNP

A chaque propriétaire-bailleur sa fiscalité

Fiscalement, l’activité de loueur en meublé est considérée comme industrielle et commerciale :

Ainsi, en fonction de vos revenus locatifs et du statut choisi, selon la Loi de finances de 2009, vous bénéficiez d’un abattement de 50% grâce au micro-BIC avec un plafond de 32 900 € de loyers annuels bruts.
Vous pourrez opter pour un régime déclaratif simplifié, ou bien vous pourrez défiscaliser grâce au statut de LMP (loueur en meublé professionnel), ou encore, en cas de très gros revenus, vous pourrez profiter d’une exonération d’ISF et d’avantages quant au régime de plus-values de cession.

Pour autant, le critère fiscal ne doit pas être prépondérant dans votre volonté de louer meublé….Notre équipe se tient à votre disposition afin d’évaluer la rentabilité de votre actif selon différentes méthodes - rentabilité brute, nette, TRI, actualisation des cash-flow - et de vous orienter vers les bonnes décisions.

Le loueur en meublé bénéficie, selon son activité et son parc immobilier, de l’un ou l’autre des trois régimes d’imposition existants dans les conditions de droit :

le régime de la micro-entreprise

le régime réel d’imposition

le statut de loueur en meublé professionnel-LMP

Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le régime de la micro-entreprise applicable aux LMNP

Appelé « micro-BIC », il concerne les loueurs en meublé non professionnels dont les recettes annuelles (loyers et charges) ne dépassent pas 32.900 €.
Sur ces recettes, l’administration fiscale opère un abattement forfaitaire pour frais de 50 % avec un minimum de déduction de 305 €. Les micro-entreprises fonctionnent en franchise de TVA.

Les loueurs en meublé relevant du régime du micro-BIC doivent tenir un livre-journal détaillant les recettes issues des locations meublées.
Ils doivent aussi pouvoir fournir aux Impôts en cas de demande un registre récapitulatif année par année indiquant le détail des achats et les factures correspondantes.

Lors de la déclaration annuelle des revenus, vous devrez simplement inscrire, sur l'imprimé de déclaration complémentaire des revenus (feuillet n° 2042 CK PRO), dans la colonne « Revenus des locations meublées non professionnels », ligne « 5ND », le montant brut des loyers toutes taxes comprises.

Avant tout, il est donc primordial que vous déterminiez quel est votre taux de charges ou bien celui qu’il sera si toutefois vous n’avez pas totalement l’expérience de la location meublée en cas d’achat récent de votre bien.
Si celles-ci sont supérieures à l’évaluation forfaitaire fixée par le régime du micro-BIC, vous aurez peut-être intérêt à opter pour un régime d’imposition au réel sans pour autant perdre le bénéfice de la franchise de TVA.

Le régime réel applicable aux LMNP

Ce régime s’applique aux loueurs en meublé non professionnels dont les recettes dépassent les 32 900 € ou, sur option, ceux dont les recettes sont inférieures à 32 900 € et qui ne choisissent pas le « micro-BIC ».

Le régime du réel permet d'être déficitaire au contraire du régime forfaitaire du micro-BIC dans lequel on ne peut pas déduire de charges. Grâce au régime réel, en cas déficit, si le montant des charges est supérieur aux recettes, par exemple, en raison de travaux réalisés dans le logement loué, le bailleur peut déduire des recettes leur montant réel.

Sont entièrement déductibles :

les montants déboursés pour acquérir le bien : intérêts d'emprunt, honoraires et commissions, travaux (entretien, réparations, mobilier, équipement), assurance, éventuellement : EDF et GDF, téléphone, internet… ;

les charges inhérentes à la location : les annonces publicitaires, les honoraires de gestion le cas échéant, la taxe professionnelle, la taxe foncière ;

un amortissement annuel calculé sur le prix d'achat du logement –hors foncier- en fonction d’une péréquation de l’administration fiscale (type de construction - type d’habitat - état).

En résumé l’amortissement du bien, loué meublé et inscrit à l’actif du bilan, est calculé en fonction de la durée normale d’utilisation du bien.
Il est pratiqué sur une longue voire très longue période, ce qui représente environ 2,5 à 4 % par an. Un amortissement peut également concerner le coût d’achat du mobilier et de l’équipement sur cinq ans.
A ce titre, c’est donc 20% de leur valeur qui peut être déduit. Il n’y a pas d’amortissement possible si les charges deviennent supérieures aux recettes.

Il est nécessaire de conserver tous les justificatifs et factures.

Le déficit éventuel est reportable, sur les revenus de même nature, sur l’année en cours et les 10 suivantes dès lors qu’il continue à louer en meublé.

Ainsi donc, si vous estimez que vos charges sont ou seront supérieures à 50 % de vos recettes dans la limite de 32 900 €/an, vous pourrez choisir le régime du réel.

Loueur en meublé professionnel (LMP)

Le statut de LMP

L’administration fiscale accorde aux loueurs en meublé considérés comme professionnels les avantages suivants : l'imputation des déficits du revenu global, un régime favorable de plus-values, l’exonération de l’ISF.

Toutefois, pour prétendre à ce statut, les bailleurs doivent réunir simultanément les trois conditions suivantes :

inscription au Registre du commerce et des sociétés en qualité de LMP d’un membre du foyer fiscal au moins ;

les recettes annuelles retirées de l'activité de loueur en meublé par les membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23.000 € ;

les recettes annuelles de l'activité de LMP doivent être supérieures à tous les autres revenus confondus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés (cf. art. 62 du Code général des impôts).

Les loueurs en meublé professionnels sont pour leur part normalement soumis à la CSG (8,2%), à la CRDS (0,5%), au prélèvement social (4,5%), à la contribution additionnelle (0,3%), au prélèvement de solidarité active (2%), au titre des revenus d'activité, au total 15,5%. De plus, ils sont souvent également assujettis aux cotisations sociales (allocations familiales, assurance maladie, cotisations retraite, etc.).

Le loueur en meublé professionnel bénéficie, de la même façon que le loueur non professionnel, de la possibilité d’amortir le bien loué aux mêmes conditions.

Le statut de LMP ne concerne pas la location des seuls appartements meublés parisiens, mais aussi les résidences hôtelières ou de tourisme, les résidences pour étudiants. En revanche, ce statut qui peut s’avérer complexe est surtout destiné aux foyers très lourdement fiscalisés.

En résumé, c’est le régime du réel qui s’applique. La différence majeure concerne le déficit éventuellement créé qui est déductible de tous les autres revenus.

 

LMNP

2 régimes optionnels

LMP

« micro-Bic »

régime du réel

régime du réel (soumis à conditions)

Recettes annuelles

jusqu’à 32 900 €

+ 32 900 €

déficit reportable sur revenus même nature

+ 23 200 €

déficit déductible de tous les autres revenus

Que ce soit pour le statut du réel LMNP, ou le statut de LMP, le recours à un expert-comptable est vivement conseillé pour sa déclaration annuelle de revenus, ses honoraires feront partie de vos charges déductibles.

Les plus-values

Le bailleur LMNP

En cas de revente, le bailleur LMNP est assujetti au régime des plus-values (ou moins values) du particulier selon le calcul du notaire et qui retiendra l’impôt sur le prix de la vente et le reversera à l’administration fiscale. Un bien détenu depuis plus de quinze ans ne générera pas de plus-value imposable, selon ce mode de calcul, un abattement de 10% est opéré sur la valeur du bien pour chaque année de détention au-delà de cinq ans.

Le bailleur LMP

En cas de revente, le bailleur LMP est soumis aux plus-values professionnelles et non pas aux plus-values du bailleur particulier. Pour être totalement exonéré de l’impôt sur les plus-values, il faut que :

 le bien immobilier soit inscrit au bilan ;

 exercer l’activité de LMP pendant 5 ans, par forcément de façon consécutive ;

 les recettes restent inférieures ou égales à 90 000 € (depuis le 1er janvier 2009).

Jusqu’à 126 000 € l’exonération n’est que partielle (art.151 septies du Code général des impôts).
La fraction imposable de plus-value est alors calculée en divisant par 36 000 € (soit la différence entre 126 000 et 90 000 €) le montant des recettes supérieures à 90 000 €.

 

D’un statut à l’autre

Si vous souhaitez passer du statut de LMP à celui de LMNP, vous perdrez surtout l’avantage de la déductibilité des déficits.
Ainsi, vous ne pourrez plus les imputer sur votre revenu global. Ces déficits ne pourront être imputés que sur les bénéfices de même nature, réalisés la même année et les dix suivantes.

D’un autre côté, les plus-values réalisées en cas de revente relèveront du régime des plus-values des particuliers.